Эксперты форума Next Home обсудили инструменты, которые повышают продажи жилья в Москве и Московской области, и те, что только проходят проверку временем.
Нужна ли современным ЖК дополнительная инфраструктура, за которую потом придется платить жильцам? Будут ли готовые интерьерные решения привлекательнее, чем свободная планировка? Ответы на эти вопросы требуют аналитики. При этом девелоперы и маркетологи говорят о важности качественной архитектуры и репутации застройщика при выборе жилья.
Репутация застройщика стоит на втором месте после стоимости квартиры в премиум и бизнес-классе, отмечает Елена Борисова, партнер консорциума Promotion Realty x PR стиль.
«Репутация – это, в первую очередь, коммуникация с людьми, которые хотят покупать квартиры. Нужно выстраивать открытое информационное поле за счет экспертных публикаций в СМИ, новостей об этапах строительства, о фишках проекта и обо всем, что вложено в инфраструктуру, выносить диалог в социальные сети. Помните, что на доверие к застройщику хорошо работают интервью первых лиц». Елена Борисова, партнер консорциума Promotion Realty x PR стиль.
Репутация застройщика стоит на втором месте после стоимости квартиры в премиум и бизнес-классе, отмечает Елена Борисова, партнер консорциума Promotion Realty x PR стиль.
«Репутация – это, в первую очередь, коммуникация с людьми, которые хотят покупать квартиры. Нужно выстраивать открытое информационное поле за счет экспертных публикаций в СМИ, новостей об этапах строительства, о фишках проекта и обо всем, что вложено в инфраструктуру, выносить диалог в социальные сети. Помните, что на доверие к застройщику хорошо работают интервью первых лиц». Елена Борисова, партнер консорциума Promotion Realty x PR стиль.
Визитной карточкой застройщика, имиджевой составляющей проекта остается архитектура и придворовые территории. Девелоперам стоит обращать больше внимания на световые сценарии для проектов, считает Константин Крылов, главный инженер проектов МГК «Световые Технологии».
«Свет – это инструмент который помогает продавать». Константин Крылов, главный инженер проектов МГК «Световые Технологии»
Свет меняет ландшафт, с его помощью можно выгодно выделить объект, его благоустройство, а можно создать световое загрязнение. Неправильно выбранные оптика, положение светильника и его мощность приводят к визуальному дискомфорту и засветке окон, объясняет Крылов.
«Свет – это инструмент который помогает продавать». Константин Крылов, главный инженер проектов МГК «Световые Технологии»
Свет меняет ландшафт, с его помощью можно выгодно выделить объект, его благоустройство, а можно создать световое загрязнение. Неправильно выбранные оптика, положение светильника и его мощность приводят к визуальному дискомфорту и засветке окон, объясняет Крылов.
Готовый дизайн-проект: за и против
Однушки занимают половину рынка продаж по количеству квартир, по данным портала наш.дом.рф. Они становятся непроходимым квестом для покупателей без опыта в дизайне, побуждая обращаться за помощью к специалистам, отмечает Виктория Власова, глава Интерьерного бюро Victoria Vlasova Interiors.
«Детальный дизайн-проект квартиры может в разы упростить жизнь человеку и стать конкурентным преимуществом застройщика». Виктория Власова, глава Интерьерного бюро Victoria Vlasova Interiors.
Минимальная стоимость дизайн-проекта в бизнес-классе составляет 250 тысяч рублей, рассказывает Власова. Достать такие деньги, когда уже нужно выплачивать ипотеку, сложная задача. Между тем, девелопер, мог бы закупать на один стояк сразу три варианта отделки одного юнита и платить за дизайн 750 тысяч. «Для него это небольшие деньги, и он может даже на этом заработать, продавая проект за 50.000 рублей», – отмечает Власова.
Девелоперу в таком случае предстоит заключить контракт с бюро, которое будет вести вереницу задач по дизайн-проектам, либо выстраивать проектный отдел внутри компании, считает девелопер Александр Курников и добавляет, что именно поэтому пока готовая отделка с меблировкой доступна преимущественно в апарт-отелях, где затраты на нее обоснованы.
«Человек, который покупает квартиру в бетоне, вероятнее всего будет делать отделку сам. Сейчас, когда у людей большая насмотренность, они различают, где кич, а где нет. Желание поставить розовый унитаз возникает редко». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Однушки занимают половину рынка продаж по количеству квартир, по данным портала наш.дом.рф. Они становятся непроходимым квестом для покупателей без опыта в дизайне, побуждая обращаться за помощью к специалистам, отмечает Виктория Власова, глава Интерьерного бюро Victoria Vlasova Interiors.
«Детальный дизайн-проект квартиры может в разы упростить жизнь человеку и стать конкурентным преимуществом застройщика». Виктория Власова, глава Интерьерного бюро Victoria Vlasova Interiors.
Минимальная стоимость дизайн-проекта в бизнес-классе составляет 250 тысяч рублей, рассказывает Власова. Достать такие деньги, когда уже нужно выплачивать ипотеку, сложная задача. Между тем, девелопер, мог бы закупать на один стояк сразу три варианта отделки одного юнита и платить за дизайн 750 тысяч. «Для него это небольшие деньги, и он может даже на этом заработать, продавая проект за 50.000 рублей», – отмечает Власова.
Девелоперу в таком случае предстоит заключить контракт с бюро, которое будет вести вереницу задач по дизайн-проектам, либо выстраивать проектный отдел внутри компании, считает девелопер Александр Курников и добавляет, что именно поэтому пока готовая отделка с меблировкой доступна преимущественно в апарт-отелях, где затраты на нее обоснованы.
«Человек, который покупает квартиру в бетоне, вероятнее всего будет делать отделку сам. Сейчас, когда у людей большая насмотренность, они различают, где кич, а где нет. Желание поставить розовый унитаз возникает редко». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
МОПы с коворкингами: за и против
Инфраструктура ЖК создается для повышения уровня качества жизни. Эксперты отмечают тенденцию к переходу решений для организации общих зон ЖК из высоких сегментов в более низкие. То, что раньше видели только в премиум-классе, постепенно появляется в бизнес-классе, например, спортивные комнаты и коворкинги, отмечает Олег Дмитриев, директор по развитию и руководитель филиала ABD architects в Санкт-Петербурге. При очевидных плюсах такого подхода к организации жилого продукта девелоперу есть над чем задуматься.
«Инфраструктура требует больших затрат: во-первых, это дополнительная площадь, которая выделяется под общественное пространство и в дальнейшем не продается, во-вторых, это стоимость отделки помещений. Также содержание дополнительной инфраструктуры (спортивного центра, детского центра, коворкинга, переговорных и т.д.) ложится на плечи будущих жильцов. Чем насыщеннее инфраструктура, тем выше ценник в графе коммунальных расходов». Олег Дмитриев, директор по развитию и руководитель филиала ABD architects в Санкт-Петербурге
Инфраструктура ЖК создается для повышения уровня качества жизни. Эксперты отмечают тенденцию к переходу решений для организации общих зон ЖК из высоких сегментов в более низкие. То, что раньше видели только в премиум-классе, постепенно появляется в бизнес-классе, например, спортивные комнаты и коворкинги, отмечает Олег Дмитриев, директор по развитию и руководитель филиала ABD architects в Санкт-Петербурге. При очевидных плюсах такого подхода к организации жилого продукта девелоперу есть над чем задуматься.
«Инфраструктура требует больших затрат: во-первых, это дополнительная площадь, которая выделяется под общественное пространство и в дальнейшем не продается, во-вторых, это стоимость отделки помещений. Также содержание дополнительной инфраструктуры (спортивного центра, детского центра, коворкинга, переговорных и т.д.) ложится на плечи будущих жильцов. Чем насыщеннее инфраструктура, тем выше ценник в графе коммунальных расходов». Олег Дмитриев, директор по развитию и руководитель филиала ABD architects в Санкт-Петербурге
«Я думаю, что через год-другой можно будет вернуться к теме коворкингов в ЖК, опросить застройщиков и понять их востребованность у жильцов. Конечно, управляющая компания анализирует ситуацию на рынке, но пока коворкинги с переговорными пользуются постоянным спросом у аудитории апарт-отелей, а не ЖК». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Модульное строительство: за и против
Цена жилой единицы стоит на первом месте при выборе жилья. Современное модульное строительство может повлиять на будущий ценник. В отличие от классической схемы, когда строительство дома занимает 2-3 года, при модульной схеме понадобится всего год на возведение ЖК, что снизит кредитную нагрузку на застройщика. Модульная система предполагает строительство готовой квартиры отдельно от стройплощадки. Скорость сборки дома – два этажа из 50 модулей в неделю, объясняет Энди Сноу, главный архитектор проектной компании GENPRO. Сегодня вряд ли кто-то сможет отличить такой дом от здания, построенного при помощи монолитного железобетона, добавляет эксперт. Однако в обществе до сих пор сильны стереотипы относительно модульного строительства.
«В понимании обывателя модульное строительство ассоциируется с панельками, у которых очень плохие фасады». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Александр Курникова также считает, что технология модульного строительства не подходит девелоперу, который выходит на рынок с одним проектом.«Представьте, ему придется запустить производственную линию модулей, найти людей, которые умеют их делать, наладить логистику, перестроить бизнес-процессы. Такая схема работает только для крупных компаний, которые один раз проделывают работу, а потом повторяют ее для огромного количества объектов». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Таким образом обоснованность затрат и окупаемость модульного строительства, МОПов с дополнительной инфраструктурой и готовых дизайн-проектов квартир от застройщиков, вызывает вопросы и дискуссии в среде девелоперов. Главными же драйверами продаж пока остаются стоимость жилья, репутация застройщика и качественные архитектурные решения.
Цена жилой единицы стоит на первом месте при выборе жилья. Современное модульное строительство может повлиять на будущий ценник. В отличие от классической схемы, когда строительство дома занимает 2-3 года, при модульной схеме понадобится всего год на возведение ЖК, что снизит кредитную нагрузку на застройщика. Модульная система предполагает строительство готовой квартиры отдельно от стройплощадки. Скорость сборки дома – два этажа из 50 модулей в неделю, объясняет Энди Сноу, главный архитектор проектной компании GENPRO. Сегодня вряд ли кто-то сможет отличить такой дом от здания, построенного при помощи монолитного железобетона, добавляет эксперт. Однако в обществе до сих пор сильны стереотипы относительно модульного строительства.
«В понимании обывателя модульное строительство ассоциируется с панельками, у которых очень плохие фасады». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Александр Курникова также считает, что технология модульного строительства не подходит девелоперу, который выходит на рынок с одним проектом.«Представьте, ему придется запустить производственную линию модулей, найти людей, которые умеют их делать, наладить логистику, перестроить бизнес-процессы. Такая схема работает только для крупных компаний, которые один раз проделывают работу, а потом повторяют ее для огромного количества объектов». Александр Курников, кризисный девелопер, основатель Kurnikov®.
Таким образом обоснованность затрат и окупаемость модульного строительства, МОПов с дополнительной инфраструктурой и готовых дизайн-проектов квартир от застройщиков, вызывает вопросы и дискуссии в среде девелоперов. Главными же драйверами продаж пока остаются стоимость жилья, репутация застройщика и качественные архитектурные решения.
